Bank nói gì về việc siết cho vay bất động sản? ~ Khoa học trái đất

Trong khi NHNN khẳng định không có chế độ siết tín dụng bất động sản, dự thảo Thông tư sửa đổi Thông tư 39/2016 lại có nhiều đề xuất mang tính thắt chặt với dòng vốn này.

Dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư 39/2016 của Ngân hàng Nhà nước đang nhận được không ít quan tâm từ dư luận, đặc biệt là những người có nhu cầu mua nhà đặt ở có thể bị chịu ảnh hưởng tác động từ động thái siết chặt quy định cho vay của cơ quan quản lý và điều hành.

Tại dự thảo mới, NHNN đã đề nghị quy định chặt chẽ hơn về quá trình, điều kiện, hồ sơ, thủ tục, phương án sử dụng vốn vay, kế hoạch trả nợ... của các khoản vay mua nhà để ở. Đặc biệt là các khoản vay với số tiền lớn.

Bên cạnh đó, cơ quan soạn thảo còn bổ sung một loạt nhu cầu vốn yêu cầu các ngân hàng không được cho vay, như cho vay để khách hàng chứng minh khả năng tài chính trong các giao dịch với bên thứ ba; cho vay giao dịch tiền đặt cọc dự án hình thành về sau chưa đủ điều kiện; quán triệt vay bù đắp vốn tự có/hoàn tiền vay để mua bất động sản/hàng hóa…

Siết cho vay để tránh đầu cơ?

Lý giải ý kiến đề xuất cấm cho vay chứng minh khả năng tài chính, NHNN cho biết thời điểm qua, một số ngân hàng đã thực hiện cho vay khách hàng chứng minh năng lực tài chính để đi du học, bảo lãnh, góp vốn ra đời doanh nghiệp.

Các khoản vay này được cấp cho khách hàng rồi dùng để gửi tiết kiệm tại chính ngân hàng nhằm mục đích chứng minh tài chính. mặc dù vậy, do các khoản vay này thường không có tài sản bảo đảm an toàn, không có nguồn trả nợ rõ ràng, dễ tiềm ẩn rủi ro, nên NHNN đã có văn bản cảnh báo.

NHNN cho rằng cần cấm cho vay trong lĩnh vực này để bảo đảm nguồn vốn vay được sử dụng đúng mục đích và kiểm soát rủi ro của các tổ chức tín dụng.

Với ý kiến đề nghị cấm cho vay đặt cọc dự án hình thành trong tương lai, NHNN cho biết các ngân hàng cấp tín dụng cho khách hàng để đặt cọc thường đào bới việc chuyển nhượng bất động sản hình thành sau này. tuy vậy, hầu hết dự án sẽ chuyển nhượng này lại chưa đủ điều kiện để thực hiện giao dịch, như chưa có giấy phép xây dựng, chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...

Sau khi ngân hàng cấp tín dụng, khách hàng và nhà đầu tư có thể hủy hợp đồng đặt cọc do không hoàn thiện được thủ tục pháp lý, khi đó rủi ro khủng hoảng sẽ đổ về phía ngân hàng. NHNN đánh giá việc kiểm soát và điều hành mục đích sử dụng vốn trong trường hợp này rất khó khăn, tiềm ẩn rủi ro.
Nhiều quy định tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016 của NHNN mang tính thắt chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Chí Hùng.

Nhiều quy định tại dự thảo Thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 39/2016 của NHNN mang tính thắt chặt dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ảnh: Chí Hùng.

Với kiến nghị thắt chặt quy định cho vay mua căn hộ đặt ở, NHNN cũng Lý giải yếu tố hoàn cảnh thời gian qua 1 số ngân hàng cho vay cá nhân với mục đích tiêu dùng, sinh hoạt liên quan đến bất động sản có số tiền lớn. vấn đề này tiềm ẩn rủi ro nếu xảy ra biến động trên thị trường bất động sản. cho nên vì vậy, NHNN cho rằng cần có quy định chặt chẽ với các khoản vay này.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Tổng thư ký Hiệp hội Ngân hàng (VNBA), cho biết thực trạng giờ đây có đến 70% tài sản bảo đảm tại các ngân hàng là bất động sản, nếu cho vay ồ ạt khi giá bất động sản bị đẩy quá cao, bản thân các ngân hàng sẽ là bên chịu nhiều rủi ro khủng hoảng khi Thị Trường bất động sản gặp biến động.

Ông ví dụ trước đây, một căn nhà có giá 100 triệu đ/m2, ngân hàng cho vay 50% giá trị nhà tức 50 triệu đồng/m2. tuy vậy, giờ đây, giá nhà đất được đẩy lên 300 triệu đồng/m2, tức ngân hàng phải cho vay 150 triệu đồng. Trong trường hợp này, khi giá nhà đất đất giảm xuống, ngân hàng chính là bên chịu khủng hoảng rủi ro.

Vị chuyên gia cho biết thêm hiện ngành ngân hàng không đặt vấn đề siết tín dụng bất động sản, nhưng luôn luôn cảnh báo rủi ro và bản thân các ngân hàng phải thận trọng với các khoản vay này.

trong các số ấy, quan điểm của NHNN là vẫn chỉ đạo các ngân hàng cho vay trong lĩnh vực bất động sản, nhưng phải chọn lọc đối tượng tương xứng. Nếu nhu cầu mua nhà ở thật, dự án đầy đủ pháp lý, đủ vốn tự có, ngân hàng chuẩn bị sẵn sàng cho vay. Ngược lại, nếu vay vốn để đầu cơ, kinh doanh cần được kiểm soát.

“Có trường hợp cá nhân vay hàng chục tỷ đồng, mua 10-20 căn chung cư, biệt thự để đầu cơ, khi Thị Trường khan hiếm thì bán giá cao. Không thể xếp trường hợp này vào nhóm vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống được”, ông Hùng nhấn mạnh.

Tập trung vốn cho nhà ở xã hội, nhà thương mại giá rẻ

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch cộng đồng Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho biết việc điều hành và kiểm soát chặt chẽ mục đích sử dụng vốn của khách hàng vay và kiểm soát rủi ro tín dụng trong lĩnh vực bất động sản là cần thiết. Tuy nhiên, HoREA cho rằng một số nội dung trong dự thảo mới chưa hợp lí.

Cụ thể, hiệp hội cộng đồng đánh giá việc ngân hàng không được cho vay khách hàng để chứng minh tài chính trong giao dịch với bên thứ 3 là hợp lí nhưng với trường hợp khách hàng có tài sản bảo đảm, HoREA đề nghị vẫn nên cho vay.
NHNN muốn tập trung dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở tập thể, nhà dịch vụ thương mại giá tốt. Ảnh: Thạch Thảo.

NHNN muốn tập trung dòng vốn tín dụng vào lĩnh vực bất động sản nhà ở xã hội, nhà dịch vụ thương mại giá thấp. Ảnh: Thạch Thảo.

Với đề xuất siết quy định về việc vay vốn phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở, đặc biệt là các khoản vay giá trị lớn, HoREA cho rằng điều đó có thể khiến các ngân hàng siết tín dụng với các khoản vay mua bất động sản cao cấp, vì đây là những khoản vay giá trị lớn.

do thế, HoREA cho rằng nên sửa chữa thay thế từ kiểm soát điều hành bằng từ điều hành hoặc tăng cường quản lý điều hành và NHNN cần quy định thế nào là khoản vay có giá trị lớn để thuận tiện cho công tác thống kê và điều hành và quản lý.

Từ phía NHNN, bà Hà Thu Giang, Phó vụ trưởng phụ trách Vụ tín dụng các ngành kinh tế, cho biết thời điểm qua, cơ quan quản lý điều hành đã có nhiều chỉ đạo liên quan tín dụng lĩnh vực bất động sản.

trong những số ấy, NHNN vẫn yêu cầu các ngân hàng thương mại tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, thanh khoản, chủ đầu tư, khách hàng có khả năng trả nợ, dự án đáp ứng nhà ở thật của khách hàng...

Bà Giang cho biết thực tế, tín dụng trong lĩnh vực bất động sản vẫn tăng trong thời gian qua nhưng mức tăng chậm hơn so với giai đoạn trước 2018 vì rất cần phải kiểm soát.

Tuy nhiên, tỷ trọng dư nợ tín dụng bất động sản cho mục đích tiêu dùng luôn cao hơn so với mục đích kinh doanh, chiếm khoảng 60% tổng dư nợ bất động sản, cho thấy dòng vốn tín dụng chảy vào lĩnh vực này vẫn đang đáp ứng được nhu cầu nhà ở thực tế của người dân.

“NHNN sẽ tiếp tục chỉ đạo các ngân hàng kiểm soát điều hành cho vay trong lĩnh vực này, đảm bảo vẫn cho vay với doanh nghiệp, dự án tốt, khả thi, Trong đó tập trung hướng tới phục vụ nhu cầu thực của người dân tại các dự án nhà ở xã hội, nhà TM giá bèo…”, bà Giang nhấn mạnh.